O mercado imobiliário brasileiro vive um momento de mudança significativa. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão considerada histórica, que fortalece os direitos dos consumidores na compra de imóveis na planta.
A Corte definiu que, em caso de distrato, as construtoras não podem reter mais do que 25% do valor pago pelo comprador, e a devolução deve ser feita de forma imediata, sem aguardar a conclusão da obra, como previa a Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018).
Para especialistas em Direito Imobiliário, a decisão reforça a prevalência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) sobre a legislação específica de distratos, garantindo maior equilíbrio nas relações entre incorporadoras e compradores.
Por que a decisão é uma vitória para o consumidor?
Segundo o advogado Marcelo Tapai, sócio do Tapai Advogados, o posicionamento do STJ é um marco na proteção dos compradores:
“Quem adquire um imóvel na planta financia a obra com seu próprio dinheiro. É injusto que, em caso de desistência, perca metade do valor investido sem ter usufruído de nada. A decisão do STJ restabelece esse equilíbrio e aplica corretamente o CDC ao setor imobiliário.”
Antes da decisão, muitas construtoras aplicavam percentuais de retenção que chegavam a 50%, e em casos extremos, considerando taxas de corretagem, a perda para o comprador podia ultrapassar 60%. Isso criava um cenário altamente desfavorável, beneficiando apenas as empresas.
Limite máximo de retenção: 25%
A jurisprudência consolidada pelo STJ estabelece que o valor retido não pode ultrapassar 25% do total pago pelo comprador. O objetivo é impedir que o consumidor sofra perdas substanciais, garantindo que a devolução seja rápida e proporcional.
“Nenhuma lei pode se sobrepor a outra a ponto de prejudicar o consumidor. O CDC protege contra perdas excessivas, e a Constituição reforça essa defesa. A decisão do STJ coloca um freio nesse desequilíbrio”, explica Tapai.
Além disso, a possibilidade de revenda do imóvel pela incorporadora minimiza qualquer suposto prejuízo financeiro, mostrando que a medida é justa e equilibrada para ambos os lados.
Orientações para compradores
Com a nova jurisprudência, Tapai recomenda atenção redobrada ao negociar distratos:
Exija a devolução mínima de 75% do valor pago;
Não assine acordos que violem este percentual;
Busque orientação jurídica caso a negociação amigável não seja possível.
“O consumidor não compra um imóvel pensando em rescindir o contrato. Quando isso acontece, normalmente é por motivos sérios, como desemprego ou dificuldades financeiras. Não é admissível que ele perca tudo”, alerta o especialista.
Impacto no mercado imobiliário
Especialistas avaliam que a decisão traz segurança jurídica e tende a reduzir a judicialização no setor. Ao oferecer parâmetros claros para distratos, consumidores e empresas ganham previsibilidade e equilíbrio nas negociações.
“É uma vitória tanto para compradores quanto para construtoras responsáveis. O mercado imobiliário cresce, e conflitos relacionados a distratos precisam ser resolvidos de forma justa e transparente”, conclui Tapai.